Организация учета тепла в торговых центрах
Без преувеличений, в нашей стране сферу торговой недвижимости охватил настоящий строительный бум. За 2006-2007 годы построено более 1,5 миллиона квадратных метров торговых площадей, и по этому показателю Россия вышла на первое место среди стран Европы. Причем этот внушительный рост во многом обусловлен возведением многофункциональных торговых центров с площадями в десятки тысяч квадратных метров, где насчитывается несколько якорных арендаторов, а количество малых исчисляется десятками и сотнями. Заметна и тенденция к созданию многофункциональных рекреационно-развлекательных комплексов, где под одной крышей могут быть объединены не только несколько крупных розничных сетей и множество магазинов, но и кинотеатры, боулинги, рестораны и т.п.
Из-за постоянного роста цен на энергоносители одной из основных расходных статей для владельцев и арендаторов таких торговых центров-гигантов стала оплата коммунальных услуг: электро-, тепло- и водоснабжения. Так что специалистами в числе первоочередных мер по снижению затрат называется переход на приборный учет всех ресурсов. В первую очередь это оказывается выгодно для крупных арендаторов, которые начинают оплачивать тепло исходя из фактического потребления, а не по фиксированной ставке, рассчитанной из завышенных нормативов. Вместе с тем, приборный учет позволяет упорядочить расчеты и избегать конфликтных ситуаций владельцев торговых центров с поставщиками тепла по поводу количества полученных гигакалорий.
Расскажем о двух ярких примерах успешного внедрения приборного учета тепла в крупнейших торговых центрах в Москве и Санкт-Петербурге.
Столичная МЕГА
Для избалованной обилием всевозможных торговых центров столицы открытие в ноябре
Для строительства центра «МЕГА» свои усилия объединили шведский мебельный гигант Ikea и российская агрофирма «Белая дача». Объем инвестиций составил более $400 млн. Примечательно, что в апреле
«МЕГА - Белая дача» собрала под своей крышей более 330 арендаторов предлагающих товары и услуги для всей семьи. Якорными арендаторами здесь выступают Ikea, садовый центр «Белая дача», продуктовый гипермаркет «Ашан», торговый центр «Стокманн», магазин формата «cделай сам» OBI. Также в «МЕГА - Белая дача» представлены бутики ведущих мировых брендов (Benetton, Calvin Klein, Pierre Cardin и т.п.), парк развлечений Crazy park, боулинг и бильярд-клуб «Космик» и 15-зальный кинотеатр Kinostar De Lux.
Компания-застройщик стремилась заложить в проект самые современные технические решения, применяющиеся в Европе. Проектировщиками инженерных систем торгового центра выбиралось лучшее энергоэффективное оборудование, что позволило максимально снизить эксплуатационные расходы. Для теплоснабжения такого гиганта была построена собственная котельная мощностью 19,5 МВт, а также реализована эффективная система учета потребляемой тепловой энергии.
«Наш торговый центр состоит из двух комплексов, имеющих собственные системы теплоснабжения, - рассказывает Евгений Самаров главный инженер «МЕГА - Белая дача». – На первом комплексе стоит ЦТП, от которого проложены контуры на индивидуальные тепловые пункты каждого якорного арендатора (Ikea, «Белая дача», «Стокманн» и «Ашан»). Второй комплекс оборудован двумя ИТП, которые фактически делят здание на две зоны.
Расчет за потребленную тепловую энергию для всех якорных арендаторов ведется на основе показаний теплосчетчиков MULTICAL® компании Kamstrup, установленных на ИТП. Для мелких арендаторов все коммунальные услуги уже включены в арендную плату и зависят только от занимаемой площади».
Приборы учета MULTICAL® также установлены и в системе централизованного холодоснабжения торгового центра, правда, здесь они измеряют энергию охлаждения. Их показания не используются для расчетов с арендаторами за потребленный холод, но очень важны для контроля работы системы.
В обоих комплексах были смонтированы сети диспетчеризации для удаленного сбора данных с теплосчетчиков. Благодаря им в режиме реального времени можно отслеживать динамику потребления тепла и формировать отчеты для арендаторов. Таким образом, установка приборов учета и система дистанционного снятия показаний позволяют существенно упростить процедуру коммерческих расчетов за потребленные ресурсы. Кроме того, специалисты могут контролировать состояние систем отопления в режиме он-лайн, что является большим преимуществом при обслуживании зданий таких больших площадей.
«Поначалу не обошлось без определенных спорных моментов с якорными арендаторами, - рассказывает Сергей Садуфьев, заместитель главного инженера «МЕГА - Белая дача». – В этом плане наибольшее понимание мы встретили со стороны Ikea. Они выразили желание участвовать в процессе снятия данных. Мы разработали такую процедуру, когда составляется акт о показаниях теплосчетчика за определенный период времени, подписываемый арендатором и владельцем, и на основании этого документа формируются счета за отопление».
Радуга на берегах Невы
Еще один крупный комплекс с современной системой учета теплоэнергии – это торгово-развлекательный центр «Радуга» в Санкт-Петербурге, открытый осенью 2006 года. Он построен французской компанией VINCI Construction Grands Projets по проекту архитектурного бюро Design Architectural и его общая площадь составляет 78 000 кв. м.
Якорными арендаторами здесь выступили такие международные компании, как гипермаркет немецкой сети Real, входящей в группу Metro (17 000 кв.м.), и магазин OBI (18 000 кв.м.). Также в торговой галерее мегамолла работает более 120 магазинов, в числе которых Esprit, L`Etoile, Sephora и другие. В развлекательной зоне «Радуги» размещается боулинг площадью 2500 кв.м., 14-зальный кинотеатр-мультиплекс Kinostar De Lux, уникальный парк развлечений для детей Game Zona, а также несколько кафе и ресторанов.
Тепло торговому комплексу поставляет ГУП «ТЭК Санкт-Петербурга», а его систему теплоснабжения проектировали и монтировали компании «Атмосвел» и «Спецмонтажавтоматика».
«Тепло и горячая вода арендаторам поступает с четырех тепловых пунктов, каждый из которых оборудован узлом учета, - рассказывает Виталий Владимиров, специалист компании Kamstrup, – Мы, выступая в роли эксплуатирующей организации, регулярно снимаем показания с теплосчетчиков и передаем данные управляющей компании Cegis, которая на основании этих цифр выставляет якорным арендаторам счета за тепло, горячую и холодную воду. Те же данные служат и для расчетов управляющей компании с поставщиком тепла ГУП «ТЭК Санкт-Петербурга».
По свидетельству специалиста, на установке теплосчетчиков Kamstrup настоял французский девелопер VINCI Construction Grands Projets, принимая во внимание важность точной и безотказной работы приборов учета. Оказалась очень полезной и функция контроля утечек, которую можно настроить для регистрации превышения разницы в объеме проходящего теплоносителя между подающим и обратном трубопроводами более чем на 4%. Это может служить сигналом об аварии или несанкционированном отборе теплоносителя из контура.
За первый же год работы ТЦ «Радуга» якорные арендаторы смогли в полной мере оценить все выгоды приборного учета потребления ресурсов. Выяснилось, что расчетные нормы расхода теплоэнергии не менее чем в два раза выше, нежели фактическое потребление. Например, за февраль 2008 года по одному из четырех тепловых пунктов расчетная норма составила 1562 Гкал (или 1062 тысячи рублей без НДС), из них 263 – потери при транспортировке, которые также оплачиваются потребителем, хотя и не учитываются приборами учета. Но фактически за этот месяц теплосчетчик насчитал 430 Гкал, что вместе с потерями составляет около 700 Гкал (то есть менее 500 тысяч рублей).
«Такая впечатляющая разница нормативного и фактического потребления возникает из-за того, что нормы рассчитывались для слабо утепленных зданий и холодных зим, - объясняет Виталий Владимиров. – При наличии современного энергосберегающего оборудования, использовании автоматики и снижении теплопотерь через стены, окна и т.д. здание нуждается в гораздо меньшем количестве тепла для поддержания комфортной температуры».
Как мы видим, расчет за ресурсы по приборам учета фактически становится стандартом для крупных торговых центров. Девелоперы таких проектов и арендаторов начинают понимать, что это наиболее доступный по затратам способ сэкономить немалые средства наряду с внедрением других энергосберегающих решений - автоматики, диспетчеризации инженерных систем и пр.
Пресс-служба Kamstrup
